Quelle: Archiv MG - BRD SOZIALPOLITIK WOHNUNGEN - Der Staat bestellt sein Haus
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Wohnungsnot und Mietpreis
KRIEG DEN HÜTTEN, FRIEDE DEN PALÄSTEN!
"Was bleibt den gebeutelten Mietern: Natürlich der Grundsatz,
sich nur nichts gefallen zu lassen." (DGB München)
In der Bundesrepublik gibt es "wieder Wohnungsmangel". Die Zei-
tungen berichten von den Schlangen vor den Zeitungsverlagen und
dem "gnadenlosen Wettbewerb" unter den Mietern; in München weiß
die Süddeutsche Zeitung, daß "der Wohnungsmarkt zum Erliegen ge-
kommen ist". Gleichzeitig versichern die zuständigen Wohnungsbau-
experten, daß es sich dabei nicht um eine Wohnungsnot, sondern um
eine "qualitative" handelt. Erstens besteht eine Notlage nur in
den Ballungszentren. Und zweitens kommt jeder Wohnungsbaumini-
ster, der nachrechnet, wie groß die S t a d t f l u c h t im
Verhältnis zu den neu gebauten Wohnungen ist, auf einen theoreti-
schen Wohnungs ü b e r s c h u ß.
"Der Wohnungsmangel, heute schon in manchen Ballungsgebieten wie-
der bitter akut, ist keine existenzielle Not, die ging vor Jahren
schon zu Ende. Er wird vielmehr hervorgerufen durch die zu ge-
ringe Neubautätigkeit einerseits und die steigende Zahl von Woh-
nungen, die heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen, auf der ande-
ren Seite. (Volker Wörl zu der Süddeutschen Zeitung.)
Neben der Frechheit des Wirtschaftsredakteurs, die Not der Leute,
die als mehrköpfige Familie in einer Zweizimmer-Wohnung ohne Clo
und Bad leben, als "nicht existenziell" zu bezeichnen, wirft der
solchermaßen festgestellte Sachverhalt noch einige Fragen auf.
Denn zum einen ist uns nicht bekannt, daß besonders viele dieser
sanierungsbedürftigen Wohnungen leer stehen würden, weil sie im
Zweifelsfall sofort an Gastarbeiter weggehen. Zum anderen ist die
Feststellung, die Neubautätigkeit sei "zu gering", das Angebot an
Wohnungen also nur deswegen zu klein, weil die N a c h f r a g e
gestiegen ist, keine Erklärung des Wohnungsmangels. Das knappe
Angebot hat durchaus seine eigenen Gründe. Wirtschaftssachver-
ständige und Geldbesitzer klagen darüber, daß die staatliche Woh-
nungsbaupolitik und Mietgesetzgebung den Wohnungsmarkt zum Erlie-
gen gebracht hätten.
"Traditionelle Großanleger auf dem Wohnungsmarkt wie die Versi-
cherungen haben sich mehr und mehr aus dem Geschäft zurückgezo-
gen. 'Insbesondere im Wohnungsbau', heißt es im jüngsten Ge-
schäftsbericht der Allianz-Versicherungs-AG, 'erschweren gesetz-
geberische Maßnahmen es zunehmend, die steigenden Erhaltungs- und
Verwaltungsaufwendungen zu decken und darüber hinaus noch eine
angemessene Rendite zu erwirtschaften'." (Spiegel 31/77)
Solche Erklärungen darf man allerdings nicht mißverstehen. Es
liegt hier kein Bericht über Wohnungsbauer vor, die wegen der
Baukostensteigerungen Pleite gegangen wären. Alle Klagen von
Großanlegern, wie wenig man heutzutage im Wohnungsbau verdient,
geben lediglich Auskunft, wie gut die Geschäfte auf anderen Woh-
nungsbau- und sonstigen Gebieten laufen. Wenn den Bauherren "die
Preise davonlaufen",
"Das Prunkstück traditiomeller Bauweise, der Ziegel erfuhr seit
1977 eine Verteuerung von immerhin 35-40 Prozent." (SZ,
27.1.1979)
und am Grundstücksmarkt die Preise "explodieren", liegt das nicht
an einem noch unbekannten Geldentwertungsfaktor, sondern an der
Tätigkeit der Bauherren selber. Die errechnete Unrentabilität von
Wohnungen beruht dabei auf einem hypothetischen Vergleich, dem
ein florierender Markt zugrunde liegt.
Ein florierender Markt
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Geschäftshäuser...
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Bekanntlich ist der Bau von Geschäftshäusern nach wie vor eine
lohnende Sache, weil Firmen entsprechend ihrer Geschäftskalkula-
tion hohe Preise zu zahlen bereit sind, so daß
"Hunderte von Millionen Mark am Wohnungsbau vorbei in den gewerb-
lichen Bau fließen, in dem noch (!) eine Verzinsung möglich ist."
Die Bevölkerung hat also zu gehen, wenn gewerbliche Gebäude hin-
gestellt werden sollen.
...Wohneigentum...
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Die Anlage von Geld in Wohnhäuser ist eine langfristige, dafür um
so sicherere Investition.
"Wer in der Vergangenheit ein Mietshaus gebaut hat, darf sich
heute glücklich schätzen. Natürlich hatte er eine 'Durststrecke'
von einigen Jahren zu überwinden, aber dann verdiente er ganz
hübsch daran und erfuhr und erfährt die Wahrheit, daß ein solider
Sachwert, wie ein Haus, allemal das beste Mittel gegen die Infla-
tion ist, da der Besitzer (relativ) gutes, gepumptes Geld mit
wertloser werdendem Geld zurückzahlt." (Ernst Behrens, SZ,
23.4.79)
Eine realistische Kalkulation heutzutage dagegen sieht anders
aus. Wenn der Hausbesitzerverein klagt, daß Hauseigentümer "nicht
mehr wie früher die Chance haben, in die Kostendeckung hineinzu-
wachsen", so heißt das, daß der V o r t e i l einer langfristi-
gen Geldanlage in Grund und Boden, deren Sicherheit im garantiert
steigenden Bodenpreis liegt, angesichts kurzfristig zu erzielen-
der Gewinne zu einem Nachteil erklärt wird. Einen schnellen
Schnitt mit entsprechend höherer Rendite macht man mit dem Hin-
stellen und Verscherbeln von Eigentumswohnungen und -häusern, bei
dem man vor allem die rapide steigenden Bodenpreise gleich wieder
zu Geld macht. Der Fortschritt, der hier auf dem Baumarkt erzielt
worden ist, besteht darin, daß die Spekulation zur allgemeinen
Geschäftsgrundlage geworden ist, die auch in Kauf nimmt, daß
trotz allgemeiner Verknappung auf dem Wohnungsmarkt massenhaft
unverkäufliche Eigentumswohnungen herumstehen.
Auf Basis gut laufender Geschäfte wird die Verzinsung des Kapi-
tals, das man in Grund und Boden auslegt, entsprechend hoch, näm-
lich doppelt, drei- und mehrfach berechnet. Neben den Zinsen der
Hypothek und der Rückzahlungsquote, in der der Bodenpreis ersetzt
wird, (und von da an dem eigenen Kapital zugerechnet wird) wobei
die Laufzeiten der Hypotheken mittlerweile auf fünfzehn, teil-
weise auf zehn Jahre reduziert worden sind, soll für den Unter-
nehmer selbst eine Rendite abspringen und sich nach Möglichkeit
noch der steigende Bodenpreis auch ohne Verkauf des Grundstückes
in klingender Münze niederschlagen. Das kalkulierende Gejammer
über mangelnde Möglichkeiten, "kostendeckende" Mieten zu erzie-
len, hat dabei seine Realität in dem Vergleich, den das Grundbe-
sitzerhirn anstellt, so daß einerseits auch hier die Gelder am
Mietwohnungsbau vorbei in den Eigentumswohnungsbau fließen und
dementsprechend auch staatlicherseits für die "Konjunkturstütze
Eigenheimbau" die städtischen Bebauungspläne geändert werden; an-
dererseits die Eigenheimkäufer zum Maßstab genommen werden, was
sich im Prinzip für Mieten erzielen lassen.
...und Altbausanierung
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Eine weitere lukrative Quelle des Erwerbs ist die Sanierung alter
Häuser oder ganzer Stadtviertel geworden. Auf Grundlage staatli-
cher Zuschüsse oder dem Entscheid der Städte, "heruntergekommene
Stadtviertel" zu einem "attraktiven Wohngebiet aufzupolieren",
wird hier die Qualität des Wohnraums "verbessert", d.h. die Inve-
stition auf die Mieter umgelegt, wenn man sein Haus nicht nach
dem Bauherrenmodell oder irgendwie in Eigentumswohnungen verwan-
deln konnte oder wollte. Allerdings hat der Staat hier für die
Vermieter ein paar Härten eingebaut; sie können ihre Ausgaben
nämlich "nicht vollständig" auf die Mieter abwälzen, sondern
jährlich nur 14%, bei Inanspruchnahme von staatlichen Mitteln so-
gar nur 11%.
Für die Mieter, denen eine Sanierung ins Haus steht, ist dies al-
lemal "keine frohe Botschaft": Bauschutt in der Wohnung, im Win-
ter keine Heizung, weil der Kamin zugemauert wurde etc., um die
renovierte Wohnung an solventere Kunden weiter zu vermieten. Und
alles mit gesetzlichem Kündigungsschutz, versteht sich. Das macht
dem Staat allerdings riesige Sorgen:
"In solchen Fällen besteht die Gefahr, daß Mieten entstehen, die
für den Lebensstandard der Mehrzahl der Bevölkerung Haidhausens
unerschwinglich werden." (Erich Kiesl) (Und wir haben nach dem
Lamento der Hausbesitzer immer gedacht, das wäre gar nicht mög-
lich.)
Die Nachfrage
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Ein privater Mieter, der mit Firmen konkurrieren muß, für die die
zu zahlende Miete von nichts ein Abzug, sondern Ge-
schäfts u n k o s t ist, die also kalkulieren, ob man den von
Grundbesitzern in entsprechend guter Lage diktierten Preis für
das Florieren des eigenen Geschäfts bezahlen will, gerät also zu-
nehmend in Schwierigkeiten. Deswegen machen sieh bei ihnen auch
die Unterschiede geltend, daß bei den einen die Miete Schmälerung
ihres Reichtums ist, während die anderen sie sich schlicht nicht
mehr leisten können, weil die Miete bei ihnen Abzug von dem, was
sie zum Leben benötigen, ist. Während die erste Kategorie für
eine günstige Marktlage, Verkehrslage etc. zahlt, die zweite für
"mehr Wohnkomfort", wobei die infolge der Städtesanierung verbes-
serten Wohnungen. wieder eine "Alternative zum althergebrachten
Häuschen im Grünen" werden, muß die dritte - Kategorie etwas
schärfer rechnen. Die steigenden Mieten stellen sie vor die Al-
ternative, sie entweder zu zahlen, oder in Zukunft längere Fahr-
ten zum Arbeitsplatz in Kauf zu nehmen, so daß die Überlegerei
losgeht, wo man überall etwas einsparen kann, ob nicht die Frau
mit zum Arbeiten gehen muß oder man es nicht durch Krummlegen
schaffen kann, sich von der Miete unabhängig zu machen und sich
weit draußen ein eigenes Reihenhaus zu kaufen.
Die Grundbesitzer verdienen also an der gesellschaftlichen Ent-
wicklung, die Geschäftswelt und Arbeitsvolk in den Städten kon-
zentriert, und sorgen erklärtermaßen selbst mit dafür, daß sie
davon entsprechend profitieren, indem sie das Angebot knapp hal-
ten, also keine Mietwohnungen bauen, wenn sie sich nicht genügend
davon versprechen. Ihr Eigentumstitel garantiert ihnen, sich auf
der einen Seite an den Geschäften finanziell zu beteiligen, die
getätigt werden, auf der anderen Seite, die Not der Leute aus-
zunützen, die ein Dach über dem Kopf brauchen und daher gezwungen
sind, die Preise, die verlangt werden, zu zahlen.
"Daß es nur der Titel einer Anzahl von Personen auf das Eigentum
am Erdball ist, der sie befähigt, einen Teil der Mehrarbeit der
Gesellschaft sich als Tribut anzueignen und mit der Entwicklung
der Produktion sich in stets steigendem Maße anzueignen, wird
durch den Umstand verdeckt, daß die kapitalisierte Rente, also
eben dieser kapitalisierte Tribut als Preis des Bodens erscheint
und dieser daher wie jeder andere Handelsartikel verkauft werden
kann. Für den Käufer erscheint daher sein Anspruch auf die Rente
nicht als umsonst erhalten, sondern als zu seinem Äquivalent be-
zahlt. Ihm erscheint die Rente nur als Zins des Kapitals, womit
er den Boden und damit den Anspruch auf die Rente erkauft hat.
Ganz so erscheint einem Sklavenhalter, der einen Neger gekauft
hat, sein Eigentum an dem Neger nicht durch die Institution der
Sklaverei als solche, sondern durch Kauf und Verkauf von Ware er-
worben. Aber der Titel wird durch den Verkauf nicht erzeugt, son-
dern nur übertragen.
Vom Standpunkt einer höheren ökonomischen Gesellschaftsformation
wird das Privateigentum einzelner Individuen am Erdball ganz so
abgeschmackt erscheinen wie das Privateigentum eines Menschen an
einem anderen Menschen." (Karl Marx, Das Kapital, Bd. III, S.
784)
Die ordnende Hand
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Mieterschutz...
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Über dem schlechten Witz, über den sich Wohnungsbauminister und
Unternehmerwelt einig sind, daß ein "Ü b e r angebot" an Wohnun-
gen der "beste Mieterschutz" sei - als sei nicht bei Wohnungen
die Knappheit die bleibende Grundlage des Geschäfts und als ginge
es bei den Geschäften im Wohnungsbau um die Versorgung der Bevöl-
kerung mit Wohnraum - vergißt ein Minister natürlich nicht, daß
bei den Mietwohnungen der Gewinn mit der Armut der Leute gemacht
wird.
"Ohne staatliche Hilfe erreichen die leistungsschwachen Gruppen
eine menschenwürdige, gruppengerechte (heißt wohl, jedem das
Seine) Wohnungsversorgung nicht." (Bundeswohnungsbauminister
Haack)
Der Staat sieht sich daher veranlaßt, den Wohnungsmarkt, der na-
türlich als freier Markt anerkannt ist, so zu regeln, daß die
leistungsschwachen Gruppen nicht, v o n v o r n e h e r e i n
aus der Konkurrenz fallen; schließlich soll mit ihnen ja das Ge-
schäft gemacht werden. Von interessierten Kreisen werden diese
Regelungen als Beschränkungen angesehen, die besagtes Wohnungs-
überangebot verhindern.
"In jenen Jahren, als die Mieten noch eingefroren waren (bis
1976) erlaubte der Gesetzgeber den Hauseignern durchschnittlich
etwa alle zwei Jahre zehn Prozent höhere Mieten. Jetzt, da der
Wohnungsmarkt frei ist, zementiert der Mietspiegel den Status
quo, das heißt, gemessen an der freien Wohnungswirtschaft war die
Zwangswirtschaft herrlich frei." (Der Spiegel)
Mit der Abschaffung der Wohnraumbewirtschaftung und der Miet-
preisbindung nach dem Krieg, überläßt der Staat nun mit dem Ur-
teil, daß g e n ü g e n d Wohnungen vorhanden sind, die Miet-
preisfindung dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage auf Basis
des Grundbesitzermonopols. Das 2. WRKSchG (Wohnraumkündigungs-
schutzgesetz) verhindert dabei natürlich nicht Kündigungen,
sondern erschwert lediglich solche zum Zwecke der Mieterhöhung,
und verschafft so dem Vermieter steigende Einnahmen, ohne daß
sich der Mieter laufend auf die Straße gesetzt sieht. Mit der
Vergleichsmietenregelung gibt der Staat sich selbst ein
Instrument in die Hand, zu beurteilen, ob es sich in ausgesuchten
Fällen um eine "ungerechtfertigte" Ausnützung des Monopols an
Grund und Boden, also um sog. Mietwucher handelt, oder ob der
Kunde die steigende Miete aufzubringen hat, und sorgt mit der
Knüpfung des Mietpreises an bestimmte Leistungen zumindest für
die Illusion, daß man sein Geld für den Wohnwert aufwendet,
sofern es sich nicht von vorneherein um eine gerechtfertigte
Mieterhöhung infolge zusätzlich aufgewandten Kapitals handelt. Im
übrigen sorgen inzwischen vereidigte Sachverständige, deren Eid
dafür garantiert, daß sie stets auf dem laufenden sind und so
auch ganz ohne Bestechung - entsprechend honoriert - den Wert ei-
ner Wohnung nach Lage, Einrichtung etc. beurteilen können, für
eine Beschleunigung der Mietspirale
...Wohngeld...
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Um den weniger betuchten Bürgern das Mitbieten auf dem Wohnungs-
markt zu ermöglichen, zahlt der Staat im Bedarfsfalle den Mietern
einen Zuschuß zur Miete und subventioniert damit unmittelbar den
Grund- und Bodenmarkt. Klar, daß Unternehmer dies für die einzig
angemessene Form des Mieterschutzes halten.
Mit der Entscheidung des Staates, Subjektförderung zu betreiben,
ist im übrigen auch die Frage der K o s t e n, die das Grundei-
gentum Staat und Unternehmern bereitet, erledigt, in deren Ge-
folge diskutiert wurde, ob nicht das Grund e i g e n t u m über-
haupt abgeschafft werden solle. Die Entscheidung f ü r s Eigen-
tum ist dem Staat dabei durch den Umstand erleichtert worden, daß
sich der Grundbesitz ohnehin in den Händen des Kapitalisten be-
findet. Den wenigsten Jusos ist dabei aufgefallen, daß die Ent-
eignungsdebatte just in dem Moment geführt wurde, als es darum
ging, bei Grund und Boden mehr Markt durchzusetzen, während die
anderen immer noch darauf beharren, daß der Mieter mit dem staat-
lichen Schutz nicht schlecht dasteht.
...und sozialer Wohnungsbau
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Weil der freie Unternehmergeist nicht dazu führt, den Leuten mehr
Wohnungen zur Verfügung zu stellen, wenn sie benötigt werden,
hilft der Staat der Kalkulation nach. In seiner Objektförderung
vergibt der Staat Mittel der Steuererleichterungen an die Bauträ-
ger mit der Auflage, über einen gewissen Zeitraum nur kosten-
deckende Mieten zu verlangen und sorgt andererseits mit
Zinszuschüssen zu den Hypothekarzinsen dafür, daß der soziale
Wohnungsbau auch für die Bauträger sozial ist.
So verfallen auch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die
selbst den Sozialwohnungsbau in die Hand nehmen, ebenso wie die
gewerkschaftseigene Neue Heimat kaum dem Sozialismusverdacht,
wenn sie sich marktkonform geben. diese Unternehmen
w i r t s c h a f t e n natürlich auch und haben sich erst un-
längst Kostenmieten von 12.- bis 14.- DM pro qm in den beliebten
Trabantenstädten ausgerechnet.
Staatliche Wohnungsplanung
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Der Vorwurf an den Staat, der freie Markt würde durch den Staat
beschränkt und führe deswegen zu unliebsamen Auswirkungen, ist
natürlich saublöd, weil schließlich er auf einem Gebiet für einen
freien Wohnungsmarkt sorgt, wo es sich die Leute eigentlich gar
nicht leisten können und auf staatliche Unterstützung angewiesen
sind. Ebensowenig ist die mangelnde Ausweisung von Bauland der
Grund für den Wohnungsmangel in den Städten; der Staat war sich
hier nämlich mit den Unternehmern einig, daß die Halden von uner-
schwinglichen Eigentumswohnungen ein Zeichen für die Sättigung
des Marktes sind und man keinen zusätzlichen Wohnraum mehr
braucht. Es ist eben stets die Entscheidung des Staates, wieviel
Wohnraum der Bevölkerung zur Verfügung gestellt werden muß, die
mit ihrer Bereitstellung von Geldern, Neuzuweisung von Bauland
die privaten Aktivitäten in Schwung bringt und Gegenstand der un-
ternehmerischen Spekulation wird. Und da hier alles darauf an-
kommt, rechtzeitig zu wissen, wo neues Bauerwartungsland, Bauland
oder ein Sanierungsgebiet ausgewiesen wird, blüht die Korruption.
Umgekehrt denkt der Staat nicht daran, die Ausnutzung seiner ge-
meinnützigen Veranstaltungen für die Bereicherung der Grundbesit-
zer zu unterbinden, sondern beteiligt sich an ihr. Angesichts
dieser schönen Ordnung kommen nur Leute, die ausgerechnet den
Markt für ein Mittel der Bedürfnisbefriedigung halten, auf die
Idee, dem Wohnungsmarkt vorzuwerfen, er sei eigentlich gar kei-
ner.
Die Anklage von B a u l ö w e n und M i e t h a i e n tut so,
als sei der Wohnungsmarkt ein Idylle, bei der es nur ein paar
Auswüchse zu beseitigen gibt. Die DKP mit ihrer Forderung nach
15% des Lohnes für eine gerechte Miete bleibt dabei sogar noch
über der statistischen Frechheit des Inflationswarenkorbes, in
dem durchschnittlich 13% des Einkommens für die Wohnung aufge-
wandt werden. Den M i e t e r b u n d dagegen stört, daß es
noch Leute gibt, die weniger als der Durchschnitt zahlen müssen:
"Der pure Zufall, eine billige Altbauwohnung zu haben oder zu er-
wischen, beschert (!) den Nutznießern schon heute Einkommensvor-
teile von einigen Hundert Markt im Monat."
Der gleiche Spruch staatlicherseits über die Fehlbelegung von So-
zialwohnungen durch Mieter, die der F ö r d e r u n g s-
w ü r d i g k e i t e n t w a c h s e n sind, zusammen mit der
Ankündigung, daß der Wohnungsbau z u g u n s t e n b r e i-
t e r S c h i c h t e n d e s V o l k e s in den achtziger
Jahren nicht weiter aufrechterhalten werden soll, gibt eine
Ahnung davon, was der Staat als tragbare Miete durchzusetzen
gedenkt. In der Sicherheit, daß die Leute es sich nicht leisten
können, daß sie eine teure Wohnung gar keiner vorziehen, geht der
Staat davon aus, daß sie sich noch allerhand leisten werden.
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